O que tem atraído as grandes fortunas para os fundos imobiliários

Nos últimos 10 anos, os fundos imobiliários (FIIs) multiplicaram por seis o seu total sob gestão, hoje em mais de R$ 300 bilhões. Essa classe de investimento se consolidou entre o investidor de varejo e, agora, mais madura, tem atraído cada vez mais investidores sofisticados.

O investimento em imóveis como ativo de valorização de longo prazo, que rende aluguéis, está na carteira de todos os tipos de investidores. Mas as grandes fortunas e os fundos de pensão (até um passado recente) preferiam ter os ativos reais e não as cotas de fundos. Mas isso está em fase de mudança.

“A discussão atual entre pessoas de grande patrimônio que gostam de investir em imóveis é que os seus herdeiros acham isso trabalhoso e custoso. Se não gerir de perto, há grandes chances de perda. Então, uma gestão mais profissionalizada por meio de fundos é a solução”, afirma Carlos Martins, sócio e gestor da Kinea Investimentos, ao Wealth Point, do NeoFeed.

Já os fundos de pensão estão percebendo que ter uma gestão de ativos imobiliários demanda muito tempo e trabalho de equipe, podendo ser mais eficiente acompanhar uma carteira de bons gestores. Esses perfis de investidores de mais longo prazo, focados na valorização dos ativos e não apenas nos aluguéis, mostra o potencial de crescimento do mercado brasileiro.

“Nos Estados Unidos, os fundos de pensão são grandes investidores e dão grande estabilidade a esse mercado. Aqui no Brasil, temos cerca de US$ 50 bilhões, mas lá já são US$ 1,5 trilhão, o que mostra que temos muita a crescer”, afirma Rodrigo Abudd, sócio-fundador da VBI Real Estate.

As últimas reviravoltas do mercado imobiliário mostraram o valor de uma gestão profissional especializada. O pós-pandemia ressignificou o uso de escritórios corporativos, com o regime de trabalho híbrido. Mas, ambos, estão otimistas com o segmento, acreditando que a demanda por m² está se estabilizando e que no Brasil o empresário está preferindo ter mais dias presenciais.

Isso também ajuda na volta do fluxo de clientes em shoppings, por exemplo, um segmento cujo preço se recuperou rapidamente da crise da pandemia.

Mas se há um segmento vencedor desse novo momento do mercado é o de logística. A demanda por velocidade das entregas em e-commerce exige galpões logísticos muito mais tecnológicos e eficientes. E com o aumento do custo de produção de construção, erguer um espaço, na maioria das vezes, não está tão atrativo quanto comprar um já pronto – o que tem valorizado o preço dos ativos.

“Antes, os galpões eram um entreposto, um lugar só para deixar a mercadoria por um tempo até vender. E não dava para aumentar o aluguel. Agora, os inquilinos começaram a investir em automação, e a demanda por bons galpões mudou o jogo”, afirma Abbud.

Para os próximos anos, é esperado que esse desenvolvimento do mercado imobiliário continue, e que novas classes de ativos apareçam. “Ainda estamos no início da história dessa classe de ativos, que já conquistou muitos brasileiros, mas ainda tem muito a se desenvolver ganhando novos perfis de investidores”, diz Martins.